Mua nhà có 3 người đồng sở hữu: Thủ tục pháp lý cần thiết để tránh tranh chấp

Câu hỏi:

Tôi dự định mua 1 ngôi nhà có 3 đồng sở hữu. Tài sản do mẹ để lại, đã chuyển sang tên của 3 người sau (giấy đỏ hoàn chỉnh, cấp năm 2007)
1. Người anh cả: có vợ và con nhưng đã chia tay trước 1975, không còn liên lạc với vợ con. Người này đã chết năm 2008 và không để lại di chúc.

2. Người em: có chồng - con, còn sống.

3. Người cháu: có chồng - con, còn sống.

Nếu tôi mua tài sản này có gặp khó khăn gì về mặt pháp lý không? Trong hợp đồng mua bán cần thêm điều khoản gì để đảm bảo quyền lợi cho tôi trong trường hợp có tranh chấp?

Chân thành cảm ơn! T. Phương

Trả lời:

Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi xin phúc đáp đến bạn như sau:

Để đảm bảo giao dịch tính pháp lý, khi giao dịch mua bán nhà ở cần tuân thủ các quy định của pháp luật tại Điều 91, 92 Luật nhà ở. Theo đó, bên bán nhà ở phải là cá nhân có năng lực hành vi dân sự và là chủ sở hữu của nhà ở; đồng thời nhà ở đựơc đem giao dịch phải có các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu; và

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối chiếu với dữ kiện bạn nêu trong thư, chúng tôi thấy rằng vì căn nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của ba người, tuy nhiên để tiến hành giao dịch, bạn cần lưu ý các trường hợp sau:

1. Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản theo quy định tại Khoản 1, Điều 92 Luật Nhà ở và Điều 112 Luật Nhà ở.

2. Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì các chủ sở hữu có quyền bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình nhưng cũng đảm bảo các quy định của pháp luật về mua nhà có sở hữu chung theo quy định tại Khoản 3, Điều 92 Luật Nhà ở và Điều 113 Luật Nhà ở

Theo đó, để hạn chế rủi ro khi tiến hành giao dịch, trước hết bạn cần thương lượng và đề nghị bên bán phải thống nhất về phương án chuyển nhượng, về việc xử lý phần tài sản của người chết. Sau khi các đồng sở hữu hoàn tất việc kê khai di sản, bạn và bên bán tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.